购房首付比例下调、公积金贷款利率下调、房贷利率取消下限、收购库存房源充当保障房......

　　“517新政”出台之后，包括上海、广州、深圳等在内的全国主要城市纷纷跟进。有人称，这套政策“组合拳”是“史诗级利好”。

　　如今，新政官宣已半月有余，市场端表现如何？在多大程度上提高了购房者信心？有购房需求的人，应该现在出手还是再等等？在增量房贷降低的情况下，接下来存量房贷会调整吗？

　　“看房的人多了，刚需正在陆续上车”

　　“517”新政十天后，上海跟进，于5月27日发布《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、优化住房信贷政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。

　　“出来看房的人明显多了。”上海某地产中介A经理告诉观察者网，最近他非常忙，客户一个接一个。

　　“新政之前，客户一般都是周末才出来看房，新政出台之后，不少客户工作日也出来看房了。”A经理说，他最近的日带看量比之前差不多增加了200%。

　　他注意到，目前看房的客户以刚需为主，之前这些客户大都信心不足、处于犹豫的观望状态，新政出来之后已经有不少选择出手了。

　　“刚需正在陆续上车。”A经理认为，这次新政的力度很大，他觉得最近认真看房的客户当中，八成都会选择出手，剩下两成会继续观望。

　　A经理服务的地产中介门店位于上海内环。他发现，最近接待的客户中有很多从外地来上海帮孩子看房的父母。

　　这是因为“之前非沪籍单身人士只能买外环以外的房子。新政之后，非沪籍连续缴纳社保或个税满3年的居民，也可以买外环内的房子了，所以有很多符合条件的人也到市区来看房了。”他解释道。

　　“去库存是当前房地产市场复苏的当务之急”

　　近期，各地楼市新政的陆续出台，带动了楼市的“回温”。

　　“近两周，热点城市的新房、二手房的带看量、访客量、签约率都出现了明显的增长。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，2016年以来，国家很少自上而下地出台有关房地产的一揽子政策，而是更强调城市、政府的主体责任。这次的新政让市场看到，国家又要开始“救市”了，这极大提振了大家信心和预期。

　　李宇嘉认为：“相较于前两年，现在房价下跌、利率下降，能有效降低部分购买刚需或改善型住房居民的月供，这对他们来说是一个很大的刺激因素。”

　　原东方证券首席经济学家邵宇说，新政确实在房地产市场形成一定热度，但是否能反转整个房地产销售的下滑趋势，还有待观察。

　　邵宇告诉观察者网，他在周边的人群中也做了一些调查，发现大家的购买意愿确实出现一些变化，但还不是非常积极。

　　国金证券首席经济学家赵伟也指出，与2008年、2015年不同，居民购房意愿修复偏慢、住宅库存高企，叠加房企融资存在“堵点”，使得本轮地产投资低迷持续时间超过去两轮，也可能将会对稳地产政策落地生效的传导路径产生一定影响。

　　是时候“上车”了吗？

　　李宇嘉认为，影响购房者的主要因素有两个：一是对房地产市场的预期。如果大家预测房价会下跌，今年买房比去年买房会便宜、明年买房比今年买房会便宜的话，大家买房的积极性就会低；二是就业和收入的稳定性。目前，我国灵活就业人员明显增加，有超2亿人。且大家工作的变动性和不确定性有很大的增长，导致大家不是很愿意去买这种大宗商品。

　　降低房贷利率是在鼓励大家持有杠杆，邵宇认为，“其实现在大家缺的不是杠杆，因为杠杆就意味着债务。人们缺的更多的是月供，即现金流。在预期收入平稳增长的情况下，可能会有更多人愿意加一些杠杆。”

　　邵宇表示，目前房地产的金融属性还没有完全回归。一些有刚需或者改善型住房需求的居民，可能会根据需求程度进行购买，但如果他们对房价没有明显上涨预期的话，可能还是会进行观望。

　　他认为：“如今，房地产市场总体供给过剩，居民的杠杆也比较大，可以再等一等，特别是非重点区域还可以再等等看。”

　　赵秀池说，对于刚需而言，高房价下租房划算，因为用买房资金的利息租房绰绰有余。如果不接受租房的理念，或者租房不能解决孩子上学、落户问题，该买房就买房。但她也提醒，投资需求要谨慎。

　　增量房贷降了，存量房贷怎么办？

　　随着新政落地，各地银行纷纷调整房贷利率，使得存量房贷与新发房贷之间的利率差距进一步扩大，存量房贷下调的呼声再次响起，不少人在考虑或已经通过提前还贷的方式减轻压力。

　　上海楼市信贷新政提出，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减45个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.5%），二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减5个基点（调整后，5年期以上房贷利率下限目前为3.9%）。

　　上海某银行客户经理小L对观察者网表示，“目前，他所在的银行已经开始按照最新发布的政策执行。现在买房的首套房贷利率为3.5%，但之前的存量贷款利率仍保持不变。”

　　“银行没有主动降低存量贷款的动力。”邵宇说，因为对银行来说，多一些更高的利息收入也没什么坏处，所以它们不太可能会主动进行调整。

　　中指研究院市场研究总监陈文静也表示，短期内银行主动调整存量房贷利率的预期较低。但在大力推动扩内需促消费的背景下，不排除未来监管部门出台政策引导存量房贷利率下调的可能。

　　来源：观察者网（部分删减）

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