在昨日的2010中国房地产高峰论坛上，住建部城乡经济研究所所长陈淮对我国房地产的发展前景、出台三个多月的楼市新政等都进行了论述和分析。

　　六七成家庭将改善住房

　　陈淮表示，在过去二三十年，中国满足了大多数人有房住的需求，但到现在也只是让6.2亿城镇居民走到了整体满足脱困需求的水平上，户均60平方米略多。

　　对此，陈淮提出下一个阶段要解决的两大要务。首先，要满足所有人有房住的需求——即扩大廉租房，建设起满足1.5亿农民工和2亿农民的现代化城市城镇。其次，中国60%-70%的家庭将住进适度改善型住房，而非留在脱困型住房里。“大多数城镇居民从脱困期向改善期过渡，将产生巨大需求。以此推论，我国房地产的发展前景非常之大。”陈淮预言。

    新政不算“史上最严厉”

　　楼市新政出台三个多月，政府出重拳抑制房价过快增长，坊间有人称之为“史上最严厉”调控政策。陈淮认为，真正严厉的政策只有两个组成部分：“一个是抑制不合理的过度需求、投机性需求，一个是促进供给增加。这两部分有一半是抑制性，一半是刺激性的。”

　　陈淮表示，在2009年推出的刺激经济中，有一条宽松的货币政策——房地产开发商两成资本金即可获取开发贷款，这条鼓励投资的政策在“国十条”中仍被保留，陈淮认为，显然扩大供给仍是政策的一个重要的落脚点，“所以简单说(此新政)为‘最严厉’并不尽其然”。

　　对于部分城市严控第三套住房贷款，陈淮也解释，在“国十条”有关文件中早已明确规定，各地银行有权根据本地房地产市场价格变化的情况，决定是否对第三套房发放房贷以及首付和利率，国家政策并没有严格限制第三套住宅贷款。

    别墅只入住两三成很正常

　　对于最近备受关注的大城市别墅空置率高企的现象，陈淮表示：“一个成熟的社区发展需要5到10年。比如北京的望京小区，开始十年根本没人来，现在成了房价上涨最快的地方。”另外，中国城市扩张过快，发展不平衡，房子建好了，但发展地下管网、商业配套设施、交通条件也需要一段时间。

　　此外，他还表示，不同档次的房子常住人口比例是不一样的，“即便社区发展到成熟阶段，普通居民区中80%的房子住满人，高档公寓住了60%，可能别墅区只有20%-30%住着人，不同档次的住房，入住率有自己的规律”。

    房价涨得快收入增得更快

　　针对当前房价，陈淮承认，房价与收入之间的矛盾在今天的中国格外尖锐。但他表示，类似的矛盾在任何发达国家都经历过。他自信地表示，中国要使这个问题初步缓和或者基本缓和，所需时间一定比任何发达国家在历史上经历的时间都短。

　　他的理由是：“我们虽然不是世界上最富裕的国家，但我们可以自豪地说，在过去十年中，大城市小白领增长的速度是全世界最快的。”陈淮最后表示，尽管还需要艰苦奋斗二三十年，但中国解决房价和收入矛盾所需要的时间，将是在所有已经实现工业化和城市化国家当中最短的。

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