乘轨交赶来赴约，穿一身普通的棕色夹克，喝着玻璃杯装的茶水，坐在记者对面的李先生怎么看都不像是拥有“N”套房产的资深投资客。

　　可事实上，从1996年苏州投资的第一套房算起，他已经在房产圈内摸爬滚打了近15年。“要赚快钱，不要快赚钱。”这个笑起来很像《让子弹飞》里的发哥的投资者，用这句颇有“玄机”的话拉开了他介绍自己“买楼经”的序幕。

　　“利息一高，机会就来了”

　　近年来房价水涨船高，2010年末的新房平均成交价格为2.2万元/平方米，照此计算平均每套住宅的成交价格达到259.6万元。许多资深的房产投资客都感叹，钱不那么好赚了。于是纷纷改投外地楼市，或者商业地产。不过李先生依然认为，尽管机会不如以前那么多，但是依然可以抓，尤其是目前又进入了加息通道。

　　“只要利息一高，机会就来了，而且好东西‘交关’。”李先生说，加息之后，一些依靠低首付大量银行贷款吃进多套房子“蛇吞象”的人就会坐不住，因为还贷压力陡增，他们一定会抛出部分房源，这时就是“捡皮夹子”的好时机。不过难度在于，这些房源的房东通常会要求全额付款。

　　此外，金融危机到来之时，比如2007年末至2008年中，有很多外贸、金融企业老板现金流吃紧，也会忍痛割肉，变卖房产套现。

　　“重要的是，这种时候他们卖出来的房子一定是品质好的房源，因为不好的房子不可能快速脱手。”李先生举了个例子，2007年末，一家基金公司老板因急需资金，把位于陆家嘴核心区域浦东大道的一套精装修房“跳楼价”甩卖，当时的单价竟然只有1.6万元。几乎是当时市场价的一半。有人劝他，这么便宜，会不会当中有什么猫腻，或者产权纠纷之类，还是谨慎为妙。“英雄行险道”李先生毫不犹豫地说：“哪有那么多坏人这时候来占你的便宜？”看房当晚他就付了定金拿下了这套房，并且至今仍被他自己奉为抄底的经典之作。

　　类似的经历还有他以250万元的低价收购了华山路一套门面房，现在以5万元/月的租金借给商户。

　　那么如何能在第一时间内“嗅出”商机，找到这些低价房呢？

　　李先生说，这就得和中介经纪人搞好关系，他们有了好房源第一时间就会通知你。“搞关系”当然也是有窍门的，要建立彼此的信任，如中介费等一些“小钱”，就不要和他们讨价还价了，以争取对方的好感。

　　“熟悉的地段才是好地段”

　　“地段论”历来是所有楼市投资客的经典理论，但是李先生自己重新“修订”了地段论——要买自己熟悉地段的房子，而不是单纯只看好地段。

　　杨浦区的江浦路，在许多投资客眼里显然不是什么好地段，但是李先生却对其情有独钟，主要还是因为熟悉这里的交通、房价走势甚至小区物业。2004年，他以七八十万的价格买下一套沿街门面房，出租给一家房产中介公司后，每年的租金以10%的比例递增，到去年的年租金已高达36万元了，投资回报率远远高于许多市中心豪宅。

　　对投资者来说，对地段熟悉很重要。交通、周边环境、周边人群、物价、最近的潜在租客群体、周边二手房的价格及租金、污染情况、噪声……别人需要几个月才能全部摸清的信息，而你早已“一切尽在掌握”。什么时候该吃进，什么时候可以“吐出”自然能踩准点。

　　对于想靠租金长期投资的人来说，熟悉所处环境，还能知道到底借给什么样的人或者机构最能挣钱。

　　“买在陆家嘴高档小区的门面房，借给干洗店肯定赚不了钱，我自己亲眼看到它们不停地开了关，关了开，生意不好租金肯定高不了。”李先生说，经过他的了解，借给高档的足浴店就能保证收入。而人流量密集的区域借给中介公司做门面则能创造最大的效益。

　　“零碎钱”可投资老公房

　　现在有不少小白领手上有点闲钱，除了买房也没什么好的投资渠道，但是这点零碎钱又不足以买像样的商品房。李先生支招说，这种情况可以考虑买老公房，宁可按揭也要买，因为老公房投资回报率高。

　　他举例说，即便在去年，房价已经很高的情况下，他还“指导”了一个朋友在普陀区花200万(首付一半)买了两套老公房，现在每月租金超过6000块，抵掉每月还的公积金贷款和商业贷款，仍有1000多元的“结余”。“买老公房不要怕吵。”越是吵的地方越是交通便利，越容易借出去。而且“吵”的老房子还有一条潜在优势——被动迁的可能性大。

　　不过李先生也给想投资老公房的人打了“预防针”：管理成本高。主要还是因为老房子年久失修，经常碰到漏水，墙壁发霉之类的问题。而且租住老公房的人素质通常不高，万一遇到赖账的房客也是非常头疼的事。