楼市调控一锤接一锤地加力，其中砸得最有痛感的就是房贷的收紧。房贷政策早已不只是和贷款购房者息息相关，还是判断楼市走向的关键因素。

　　自去年底以来，房贷利率频繁浮动、不断加码，而且获批难度大。本期会客室，则请来分别来自银行、中介按揭部和投资担保公司的三位嘉宾，从各自层面反映深圳房贷市场的现状并分析原因、趋势。

　　可见的是银行做房贷逐渐由规模导向转向客户和盈利导向，于是在现行政策仅规定下限为“首套房最低首付3成、利率8.5折；二套房最低首付6成、利率上浮10%；三套及以上住房贷款暂停”的情况下，各银行正运用自主权调高房贷利率，目前优惠利率已成历史，大多数新增房贷都要按基准利率上浮。

　　现状

　　房贷收紧难以获批

　　中介营业额下降一半

　　南都：现在都说房贷难批，利率提高，王总先介绍一下目前情况？

　　王青：今年开始我们都感觉政策比往年严很多。首套房贷现在基本上都执行基准利率，甚至上浮10%，现在基本上没有下浮利率了；二套房贷利率都上浮10%，有的甚至上浮20%、30%.

　　如果不是深圳户口，办房贷还要补交税单，以前只要一年的纳税证明就可以，而现在各银行对纳税金额都有要求，至少要补交25元/月，有的甚至要75元/月。

　　南都：因为房贷收紧，我记得去年底，很多中介及开发商都反映有很多客户被卡着没批，现在这批走完了吗？

　　王青：没有，今年1、2月一直是在处理这些去年底的单，到现在还有40%左右没批。当然，这期间还因为“新国八条”的出台，有关营业税的政策变化，令很多客户要补交资料，还要买卖双方协调好谁来出营业税，这使得交易流程更复杂，更加拖延了时间。

　　王鹏云：就我们按揭担保公司层面，所见的影响也很大，我们现在整个营业额大概下降一半左右，相比去年12月份。

　　南都：就两位王总所讲的业务明显受影响，叶总作为银行方面的代表说明一下？

　　叶正茂：市场上的直接感受是现在放款特别困难，而实际上1月份整个深圳地区的房贷投放量并没有减少，据我了解，1月份深圳地区房贷的投放量在100亿左右，与去年这个月相比，投放量是很正常的。

　　南都：为什么大家的感觉是银行放贷很难？

　　王青：主要是去年11、12月份的楼市成交量太猛了。

　　叶正茂：是的，所以今年1、2月份都在消化去年四季度的成交量。实际上今年1、2月份由于楼市成交量的明显萎缩，新增申请房贷的量也是减少的，每天备案数多的60-70笔，少的10多笔。

　　从有没有额度的角度来说，我认为问题不是特别突出，接下来基本上能满足。最大的变化是价格（指房贷利率），反差太大。

　　房贷成本增幅高达70%，而且评估价在下浮

　　南都：价格变化方面，给大家算算账？

　　叶正茂：去年三季度市场上还是7折房贷为主，到现在大多要上浮10%，相当于要增加40%，40%除以70%，这个利率水平的差异接近60%.在这期间还加了三次息。以首套房贷利率为例，是从4.158%到现在差不多按7.2%做，涨幅超过70%！贷款购房成本的增加真是很大的。

　　王鹏云：所以现在买房的客户都是比较有实力的，一次性付款的也多了。

　　王青：即便如此，很多客户算完账后还是买，甚至有的找枪手（指借用他人名义贷款、过户）也要买，尤其买豪宅的。

　　叶正茂：豪宅买家对于房贷利率的提高没那么敏感，现在还是能买就买，能贷就贷，有的房贷利率要上浮30%，还成交了。

　　南都：怎样的情况要上浮30%？

　　叶正茂：外地户口，或者贷款人年龄较小，银行要经过风险评估，认为风险较大的会提高利率，风险小而且是优质客户的会在政策范围内给予较低利率。

　　南都：在首付要求上卡得紧吗？

　　叶正茂：这个卡得紧，严格按照政策，首套房最低首付3成、二套最低6成，而且这主要还要看评估价。

　　王青：评估价从去年第四季度已经在往下调，因为考虑到房价可能会下调，银行提高了风险警惕，现在普遍的评估价比实际成交价低，也就是说购房者能办到的房贷还不一定有7成（首套房）、4成（二套房）。100万成交的房子，可能只能评估到90万，然后按最低首付3成，也就最多只能办到60万的贷款。

　　原因

　　银行的放贷额度控制甚至到每一天

　　南都：而今的紧张局面，除了信贷总量的变化以外，主要还有什么原因？

　　叶正茂：今年遇到的情况仅仅是一个开端，关于规模的控制，我个人判断会成为一种常态。当前各家银行都遇到新的经营环境。首先是资本约束，就是资本充足率的约束，随着巴塞尔新资本协议在国内的推行，各行的资本约束将逐渐对贷款规模的扩大形成制约。第二，今年实行不断提高的存款准备金率和差异化的存款准备金率，如果放贷速度过快，可能就会受到监管上的特别对待；第三，存贷比的控制。存贷比高、吸存能力弱的银行，在规模和头寸上的压力就更突出。

　　王青：正因此，某银行从去年第四季度开始就等于基本停止放贷了。

　　南都：听说现在银行对房贷投放采取按年、按季、按月控制，有的甚至按天控制。

　　王青：是的，现在各家银行采取系统锁定的做法，到哪一天你超额了，系统就自动锁住了，没办完的就只能延后了。因为担心没有额度，而又要赎楼，所以有些银行就会让客户签一份协议，同意到下一季度初放款。从买卖双方达成协议到最后办理过户，以前基本20天左右完成，加快的15天就行，而现在很多环节变了，比如营业税的问题、评估价的问题、各家担保公司是否有额度的问题等等，往往要一两个月。

　　王鹏云：因此我们担保公司的额度也变得紧张，主要因为银行审批过程拉长，我们的资金流转也就慢了，有的银行甚至一单要几个月（才办得下来）。

　　趋势

　　今年若继续不对称加息，房贷利率还会往上走

　　南都：在现行政策只规定了下限的情况下，房贷利率还会继续往上走？

　　叶正茂：这里面要考虑几个方面，首先，因为有存贷比的要求，银行放贷更加谨慎；第二，价格的问题，各家银行都在算自己的账，去年下半年还基本上是按基准利率8折还不亏，而今因为资本金、拨备、资金价格、管理费用、人工成本等的变化，现在测算至少要按基准利率才不亏。如果今年央行继续加息，而且还是不对称地加，存款加的幅度比贷款加的幅度要大的话，房贷浮动比例可能还会往上走。

　　南都：建行曾有内部人士给我算过一笔账，去年深圳房贷业务的利息水平是0.8%，全国是1%，这低于全国水平，所以他说现在深圳各家银行涨利率是必要且必然的。

　　叶正茂：确实，深圳的资金价格是全国最低的，无论什么贷款都是最低的，主要因为深圳金融机构多、竞争激烈……

　　南都：现在深圳各大银行是不是达成共识，利率往上走？

　　叶正茂：共识是不太可能的，因为深圳这个市场本身竞争激烈，全国银行都把最好的机构队伍放在深圳，大家相互都是对手，要“抱团”很难。我认为会逐渐形成像香港那样———香港各银行的房贷业务是不赚钱的，但同样竞争激烈，因为做一笔房贷为了做一个客户，继续培育和深挖这个客户。

　　王鹏云：就像你说的，这样同时也会出现银行“嫌贫爱富”的趋势，即将有限的贷款额度优先给优质客户。

　　王青：各家银行的放款额度就摆在这里，是有限的，于是就开始挑客户、挑金额。

　　建议

　　直接申请低利率很难，要综合多种方式省息

　　南都：给购房者、贷款客户一些具体的建议，如何获得较低利率的房贷？

　　王青：首付成数较高，银行会认为贷款风险较小，利率可能也较低；购买银行理财产品，或者在该银行的存款量较大等，也可能享受到较低的利率。此外，我们并不提倡但确实有人采用的，就是借用他人名义贷款、购房，当然得找自己信得过的人，比如父亲，再找一个年轻的、有条件的作为担保人，因为一般银行对于贷款人年龄有要求，不能超过70岁或60岁，而且年龄大的可能做到的贷款年限也较短，若有年轻人担保年限就会长一些。

　　叶正茂：我的建议，一是找你日常往来最多的银行去做，最好是你平时结算理财产品的，或者代发工资的，这样银行会给“老客户”适当优惠；第二，不要只冲着利率优惠去，评估费、公正费、按揭服务费、金融顾问费等等多了一大堆；第三，不要只看贷款利率水平，现在如信托、私募等很多投资理财渠道的年化利率水平远远高于贷款利率水平，比如最直接的就是“存贷通”、“存抵贷”；第四，结算手法也是可以省息的，例如开通手机银行，你开一个会也可以把钱转出去，这样就避免罚息。此外，选择合适的还款方式也可以省息。如果选择等额本金法，前面还本金多一些，利息总数算起来就会少一些。

　　南都：已经在供的房贷还可以改吗？

　　叶正茂：可以改，有的甚至打电话就可以改，但银行一般只允许你改一次。