在限定地方政府出台房价控制目标之后，中央部委又就房价问题出台新的措施，这一次，板子直接打到了开发商身上。

    根据新规定，从5月1日起，开发商必须在取得预售许可证之后规定时间内公布全部房源的售价，实行一房一价，而任何提价行为，都必须得重新向当地主管部门申报备案。

    这意味着，住建部、国土部和发改委遏制房价过快上涨的“合围”已近完成。对于地方政府来说，房价调控从此有了目标也有了“武器”。

    然而，问题出在房价控制目标设定上——10%至15%，少数已出台城市设定的房价上涨区间，甚至比这些城市历年来房价涨幅都要高。

    今年要实现这一房价涨幅，在开发商看来近乎奢望。本报记者了解到，在限购令及中央政府的强硬态度面前，开发商普遍对2011年的楼市走势缺乏信心。

    如此，地方政府或将不战而胜。

    房价备案新规

    3月22日出台的这份 《商品房销售明码标价规定》（以下简称 《规定》）最引人关注的条文是，商品房销售价格明码标价对外后，可以自行降价，打折销售，但涨价必须重新申报备案，执行期被定在5月1日。

    “许降不许涨”，事涉敏感的房价问题，《规定》一出台便成为各界关注的焦点。相关条款能否有效执行却同样遭人质疑。

    “住建部早几年便提出过类似的要求，要求开发商在申请预售许可的时候先报预期销售价格。”住建部政策研究中心副主任王珏林称。

    住建部曾主导推广的那项政策被称为房屋销售价格备案制度。早在2007年时，西安市便有执行，而安徽、江苏的诸多城市也在之后有过类似的政策，“一般对房地产项目价格的调整，都设定了上限。”王珏林称。

    新近执行类似政策的则是天津。2011年2月份，天津市也下发通知，要求开发商在领取预售许可时必须填报每一套房屋的销售单价上限，并在销售现场公示，正式销售时亦不得高于公示价。

    然而，北京大岳咨询公司总监李伟向本报记者表示，多个城市早已有房价销售备案制度的执行，但最后的结果却是由于执行的弹性空间比较大，引发了诸多争议。

    争议之一，就是住建部是否有资格去干涉本应由市场调节的商品房价格。其次，地方主管部门批准哪家的销售方案，或者不批哪个项目的销售方案，往往扯出一堆口水。最终结果，往往是放宽标准，以免陷入纠缠。

    但这样一来，政策的初衷就得不到保证。江苏省一位住建系统的官员就曾对媒体称，开发商故意将备案价格报高，然后以较低价销售，由此造成了备案价格高涨，而实际销售价格较低的情况，导致政策失去约束力。

    “这一政策原来在住建部主导下在各地推广，但落实的范围有限。”王珏林也承认，发改委作为价格管理部门，出台这项规定显然更名正言顺。

    但市场人士的观点显然与此有异，他们认为在商品房市场销售管理规则的问题上，是住建部文件有效，还是发改委说了算，以及两者矛盾时以谁为准，都存在纰漏。

    宽松的指标

    发改委此次出台的政策也并非毫无用处。李伟认为，“房价控制目标”出台后，地方政府随时能收紧该政策的执行力度，发改委的《规定》正是为此提供便利。

    但如果房价控制目标制定得过于宽松，则情况就大不相同了。

    截至3月23日，全国已公布房价控制目标的城市依旧只有6个——银川、太原、贵阳、昆明、佛山、岳阳。仅有三个城市确定了具体的增幅数字，而多数城市则回避直接的表述，采取动态的控制指标。不过，这些指标换算的最终结果，也多落在了10%-15%的涨幅区间之内。

    “多数城市在设置房价控制目标时均回避了居民住房支付能力。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为应该引入 “房价收入比”，他表示，近几年中西部地区房价涨幅较小，所以10%的控制线还算合理，但部分东部大城市今年的房价涨幅控制线，应比中西部低一些，比如5%-10%之间。

    根据新“国八条”对于房价控制目标制定标准的规定，“地方政府根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”而在具体的执行中，到目前为止一半以上的城市则取了各项参照体系中最宽松的一项，“当地经济发展目标”。

    即便如此，没有多少房地产业内人士对10%-15%的房价增长幅度表示乐观。“全年的房价大约上涨5%。”在近期厦门进行的一场演讲中，北京师范大学金融研究中心主任钟伟给出了这样一个预期。在限购令的严压下，他预计今年的楼市整体销售面积将会有小幅回落，“大约会从去年的10亿平米降到8亿平米。”

    “我近期走访的大多数开发商群体，对全面限购和银根紧缩的影响显得十分悲观，这种悲观情绪甚至与2008年有些相似。”庄凌顾问咨询公司总经理张映光称，在过去两年比较顺利的环境下，在突然面临如此激烈的调控之时，许多开发商开始担心再度面临资金链的困境。

    而任志强认为，更可怕的也许是地方政府出台的调控房价的指标，会变成所有开发商上调价格的预期，本来不应涨价的房子，也按调控目标的增幅涨了。“本来涨不了那么多的，也都涨了，反而推高了市场价格”。