昨天，楼市的“金九”大幕悄然拉开。在限购政策的严厉打击下，“金三银四”和“红五月”等传统楼市旺季都比往年大幅褪色，而“金九银十”又在二三线城市限购风声中开局。统计显示，7、8月份南京楼市连续走淡，销售成绩甚至不如上半年，开发商动作也明显放慢，然而近4万套住宅待售，未来两个月约1.5万套住宅抢推，这些压力必须立刻得到初步解决，“金九”既是楼市迷局，也是破局的关键。

　　行情

　　8月份楼市成交

　　3000套大关前“止步”，

　　环比再降6%

　　截至9月1日零点，网上房地产的实时监测数据显示，8月份南京全市(包含溧水、高淳)成交住宅共计2951套，成交面积约26万平方米。而在此之前7月份的成交住宅数据为3168套，与此相比8月份全市住宅成交量下滑了217套，成交略降6%。

　　除了市场冷清外，8月份成交继续走淡的一大原因是供应减少，统计显示整个8月份南京共有16家楼盘推出1980套新房源，与预计的47家楼盘推房近7000套相比缩水一大半，但同时楼盘消化速度并没有提升，统计显示7月份南京共有17个楼盘推出了4600余套新房源，其中有9个楼盘当日去化率在50%以上，数量超过一半，5家楼盘的去化率在30%以下。而8月份有记录的16个开盘楼盘中只有5家楼盘当日去化率超过50%，更多的楼盘去化在3-4成左右徘徊。此外上半年限购后全市约有67家楼盘推出1.57万套的新房源，截至8月份共销售约8200套。平均消化率大致在5成，与之相比7、8月份楼市消化速度显著放缓，下半年开局两个月还是在走淡。

　　网上房地产数据还显示，7~8月份楼市总体成交分布没有太大变化，主力还是江宁江北、江北(含浦口、六合)7月份成交1184套，8月份956套，稳居各大板块首位，但占全市成交的比例略有下降，位居第二的江宁板块7月份住宅成交628套，8月份成交647套，占全市成交比例由19%上升到24%。

　　心态

　　购房信心未现波动，

　　高档房和投资买家“抄底”活跃

　　8月底二三线城市限购政策开始启动，北上广深等一线城市楼市交易量连续下滑，温州又传出抛盘的消息。照理说买家信心应该大受冲击。但事实上南京楼市的购房心态并非如此：一些有实力的购房者和投资买家显现出“抄底“意向。大部分刚需买家则在维持观望的基础上伺机入市。

　　上周末，城东高档楼盘保利紫晶山突击加推，面对总价不菲的房源，购房者似乎并不淡定，部分房源同时被几个客户抢着要，以至于售楼处现场组织抓阄才确定买家。除高档楼盘外，在一些非限购的商业项目也出现了成交走热，显现出投资买家“抄底”心态渐趋活跃，在8月份的成交排行榜上，万达广场非限购小户型成交高达930套居榜首，名列第四的德盈国际广场成交也达237套，其中有不少是非限购房源。

　　对于大多数刚需买家而言，观望等待仍旧是普遍心态。“感觉价格还不到位，我都交定金了，还没有签合同，就是想等开发商多推点优惠。”在江北一家售楼处有购房者对记者说，业内统计显示，从政策出台后的2月份到8月，南京在售房源的跌幅仅为0.049%，绝大多数楼盘还是选择继续“hold住”，真正降价的还不到三分之一，房价僵持微跌的这种态势令购房者很纠结，既有继续等待降价的想法，又不确定降价是否来临，只能谨慎出手，边买边看。

　　对此网博机构总经理孙海分析表示，当前这种心态分化并不奇怪，一方面是刚需人群受限，一方面是CPI高涨，投资性需求倾巢而出。两种需求将催生更加特殊的市场现象：刚需项目泡沫将会被挤压，购买力下降和观望情绪的加重，会让买家选择更加谨慎。与此同时CPI持续高涨，让高端需求人群更加看重产品的保值增值功能。一些品质楼盘，品牌楼盘和地段较高的黄金项目会受到市场的追捧。

　　关口

　　包袱不甩不行了

　　开发商必须硬闯过“金九”

　　主导市场的一条基本杠杆依旧是供应，最新统计显示，“金九银十”期间全市预计有81家楼盘推出新房源，其中纯新盘高达21个，总上市体量约1.5万套，仅江宁板块9、10月份就共有26家楼盘推出新房源。记者调查发现，截至9月1日已经有42家楼盘新领销售许可证，为及早抢得先机，81家楼盘中的大部分很可能在9月份就趁早开盘。

　　截至9月1日，网上房地产显示今年待售住宅已经超过3.8万套，下半年自7月份开始，南京楼市的库存住宅就站上了3.5万套高点，有业内人士认为，即便在开盘一拖再拖、上市量增长趋缓的8月份，南京楼市的库存房源依旧在仅仅半个月的时间内就增长了近千套，如果新增房源不是很多，那只能说明目前新房源的去化速度相对较为缓慢。“较大的库存量加上金九银十的上市量，开发商未来的去化压力将更大，特殊环境下想要赢得高销量最直接的办法就是降价”。分析人士建议，由于今年的“金三银四”不金也不银，开发企业可能对“金九银十”比较期待，但限购令带来的最大影响很可能就是造成房地产市场观望情绪继续加大。进而影响开发商的资金流，下半年只有以价换量才能彻底甩开包袱、打破僵局。

　　“机会是自己走出来的。”网博机构总经理孙海表示，金九银十将是下半年以来市场自我修补和恢复过程的延续，而且有成功的机会：“可以想见，由于新盘没有前期客户的包袱，或将以较务实理性的价格入市，势必会拉动整体市场的信心。目前市场上有一些项目已经根据实际开出一些实打实的特价房源。也是对于市场的合理定位，是一种纠偏的过程。若市场参与各方都能理性面对，金九银十有望赢得一定丰收。”