部分业主开始盲目涨价

房报记者吴影影摄

房报讯（记者唐颖豪）成交量的蹦高让二手房业主在今年首次作出“跳价”举动。

“各分行经理交流后，一致感觉业主心思‘活了’，往年卖方市场才会出现的‘跳价’现象，如今又现。 ”21世纪不动产上海锐丰松江大学城分行王守成经理调研后发现，普陀金沙江、松江大学城、闵行春申、浦东上南和碧云等板块，相继出现议价空间缩小、房价上涨。比如松江大学城板块内热门楼盘保利西子湾[最新消息 价格 户型 点评]，两房均价1.45万元-1.5万元/平方米，若是楼层、采光均好的房源，业主肯定小幅跳价；浦东上南板块，6月至今老工房一室户均价2.2万元-2.3万元/平方米，前来咨询和买房的客户较5月增加10%左右，因看房热情高涨，业主惜售和“跳价”心态明显。比较夸张的是普陀金沙江板块，已经到意向谈判阶段，相继出现二手房业主变卦临时调价。这样的心急业主占一成左右。

一位关注学区二手房达半年之久的伍小姐有些失落，因为她的购房目标恐怕要改变了。看中的宣化小区一套两居室，犹豫了半个月，结果单价上涨近1000元。“这速度也太快了点。 ”对于这一波涨价，一线中介工作人员表示，与具体房源有关系。像伍小姐这套房，学区房占了很大因素，但不可否认，二手房整体价格确实在调整。另一方面，前一阶段所谓的降价房、低价房，大部分有“硬伤”，或楼层低、或位置不好、或采光弱等，价格上当然也相对便宜。随着行情好转，低价房被消化，剩下的房源各方面条件都相对优越，价格也自然上升。

还有一部分业主完全是“盲目涨价”，涨价原因主要是前段时间银行的“降息”政策。心急业主“跟着银行政策走”，看房人稍一多，政策稍有松动，就不舍得低价卖房，总抱有卖高价的侥幸心理。

“二手房成交仍然没有改变量价反向变化的状况，市场变化趋势仍然没有确立。 2012年前5个月的走势，无论是绝对量还是逐月变化几乎是2008年和2011年同期的翻版。而这两个年份的上海二手房市场皆是从下半年开始走低。 ”上海永庆房屋总经理陈史翎认为，限购、限贷的口子没有开，无论是开发商还是小业主都应该保持清醒头脑。

业内看法

房价已经止跌反弹

中房信研究总监薛建雄

尽管一些价格上涨特别大的新盘可能存在位置和户型的差距，但前后价格差别如此之大，还是能说明房价上涨的现状。另外有些刚需新盘实际上并不存在明显的位置和户型差距，同样也上涨明显。中房信统计的去年四季度和今年二季度同时进入成交面积百强的楼盘共有56个，对比这56个楼盘今年二季度与去年四季度的价格情况，发现上涨的楼盘达到30个，下跌的仅26个。

自去年1月最严历调控之后，就再没有其他政策出台，反而是房贷利率重现8折优惠，各地纷纷调高普通住房标准和公积金贷款上限，有些地方甚至出台装修房补贴等购房政策，类似的楼市“激励政策”持续叠加，形成了强大的市场推动力，是导致房价止跌反弹的主要原因。

经过近一年半的严厉调控，尽管房价上涨势头得到控制，但也积累下更深的矛盾，如购买力积压、开工量下降导致的后续供应能力不足，加上保障房尚未大规模实际分配等，让楼市积压了多重矛盾。如果政府层面没有更好地疏导化解，楼市积压的矛盾在大量“激励政策”推动下，重新走向“量价齐升”的风险越来越大。

房价未超历史最高

华燕置业市场研究部副总监张晴怡

今年2月成为房价反弹“拐点”。采取以价换量、高周转策略已获得较好成交量的项目价格已于今年2月达到底部，并且由于这些项目是全市成交量的主力，使得全市房价也于2月过后，开始有反弹之势。

降价项目不会“跌跌不休”，价格已有反弹但仍未超去年最高点。不少领跌的热销楼盘悄然提价。其中位于宝山顾村的保利[简介 最新动态]叶语自从2012年1月环比下跌26.3%后，成交量有所放大，新推房源价格也随着热销上涨，在近3个月内单价月均涨幅6.3%。即使价格不断上涨，这些项目所推房源往往几周内销售情况依然良好，目前获得成交的项目仍然以跌价项目为主。跌价项目虽然价格反弹，但房价仍未超过历史最高点。

预期房价反弹，认同吗？

（房报资料照片）

【新华网评：正视“预期房价上涨”预警】预期对经济个体心理和行为影响非常大。如果民众预期未来房价走低，就会停止购买使房价快速回落；如果民众预期房价走高，无论是刚需还是投资投机需求，都会开始购买，助房价上涨。有关部门更应果断叫停地方政府明目张胆放松调控政策行为。

@乐居镇江：多地微调楼市，降息、房贷利率优惠等对购房者心理预期改变巨大。不少人担心房价反弹因此出手购房。

@四合院也：不会大涨长涨的！换位思考，我是开发商，大环境大趋势不同了，手里房多钱少，就趁此机会脱手，略涨点或平价甚至优惠价，抢先同行快速回流，不会与前几年一样捂盘惜售搞“饥渴营销”。

@xiaye1991：不是预期，刚需盘都涨了还预什么期啊。

@田园沐哥：有关部门更应果断叫停地方政府明目张胆放松调控政策行为。有关部门，到底是谁？

@眉飞色捂：在地方政府快无米下锅的状态下，肯定要想方设法先保命要紧，即使在游戏规则边缘游走又如何?

开发商又抢地，淡定吗？

【全国土地市场似乎在一夜之间火爆起来了】自恒大地产[简介 最新动态]在广州以13.22亿元的总价、169%的高溢价率拿地起，短短三天，全国至少有6宗超过10亿元的土地成交。当业界还在为开发商资金链担忧之际，6家开发商共豪掷85亿元。

@广东电视台房产频道：感谢许家印。这两天，广州开发商都这么说。恒大[简介 最新动态]的新地王直接大幅推高了珠江新城[最新消息 价格 户型 点评]在建在售和库存的预期价格。市场浮躁的情绪在蔓延！

@实况高手：能以这么高的价格拿地的开发商都是资金比较雄厚的大型房企，而那些资金链濒临断裂的中小型房企，在国家的严厉调控下只能一步步走向深渊和毁灭。

@梦想的左岸cq：土地市场比房市更敏感。

@将来会是品质男：拿的这些地都是用于开发什么类型的房产，住宅、商业还是产业？如果是住宅，是不是说房价还会升？

@liberty-w：资金嗅觉总是快过专家，用水发现洼地总是快过仪器。

@美希Maggie：我认为这是房地产最后的一波疯狂，经济周期离不开四点：繁荣，衰退，萧条，复苏。现在买进是不明智的选择。

@完定卿:面粉都涨成这样了，还好意思遏制面包涨价?

房产税要扩容，支持吗？

【下半年或是房产税扩容绝佳时间】杨红旭近日在经济观察报撰文认为，去年10月以来，全国房价持续下跌，但随着3月以来成交量持续攀升，房价已出现止跌迹象，如果没有新的抑制政策，三季度就会步入上涨通道。如果想要稳定楼市预期，则增加房产税试点城市，就是一个绝佳信号。

@聂晓初：何必呢，降各种税，让各行业蓬勃发展，老百姓钱包鼓鼓不是更好。这样房子就不那么贵了。一样效果，不一样的压力。

@秦淮低调：三套以上的每年收个百分之三十左右的税，那些宁愿空着也不愿出租的人，只能把房子卖出来。

@黄河沙土：开征房产税只会加重老百姓的负担！无益抑制房价，因为我国的房产税不是欧美国家的房产税。欧美是将地价分摊到土地使用年限中，使每届政府都能有土地收益。地价低了房价自然低。

@小姐姐honey：应该第一套不征，第二套、第三套呈阶梯式征收。

@照亮半个中国：明年这个时候，地方政府发现土地不好卖，卖不出好价的时候，征房产税的热情会空前高涨。

恒大资不抵债，吃惊吗？

【花旗银行研报：恒大资不抵债】“恒大地产其实已经资不抵债，该公司一直向投资人汇报虚假的信息。 ”“恒大地产讲述的是这样的一个公司：他滥用了资本市场的支持以及中国政府慷慨的贷款，以换取一个人的中饱私囊、其自负的无限扩大，并将股东的钱挥霍在其个人的各种爱好上”。花旗银行的调研报告导致日前恒大地产股价暴跌。

@护花呤龙吉：记得在2007年房价调控临界点，恒大以最高楼面地价拍下员村绢麻厂，最后毁约退地，看看恒大又准备玩哪些花样？不会又是先拍后退吧？

@BigFatCatPo：花旗银行做空之心切，用词可见一斑。这些辞藻，既不是正规券商研报用语，也不同于律师、会计师谨慎用语。完全一个诅咒加咬牙切齿啊。

@滕超臣：一上午大跌15.63%，难道真的是资不抵债，一个巨人企业要轰然倒下？

@3frank：恒大在体育上的投入太高调了，建议浑水去扒九城的裤子，又是阿内尔卡又是德罗巴。

@英定文：国际投资人要开始浑水摸鱼了。退潮时，看看谁在裸泳。

@BigFatCatPo：玩球的绿城，最近刚刚喘口气。同样玩球的恒大，突然被人狙击。

限购取消前房价难大涨

（房报资料照片）

房报记者张之花佟继萍整理

看到这些报道，国人肯定会以为国内早些时候坚决不动摇的住房市场宏观调控又戛然而止，如2009年那样新一轮的住房炒作高潮又将开始。

著名经济学家、中国社科院金融研究所研究员易宪容表示，最近，不仅住房销售开始上升，而且住房市场宏观调控政策戛然而止，舆论四起。比如，央行降息后，有媒体认为央行又在重申7折优惠按揭贷款利率，或住房贷款利率将全面下降；有媒体报道银监会对个人住房消费信贷风险权重已降低；还有媒体报道，国内一线城市千人排队购买住房的现象又出现；甚至有媒体报道，一个大四学生一天卖住房30套，日薪10万元等等。

这些报道不仅没有根据，更不用说与事实相符了。这两天，无论是央行还是银监会及发改委纷纷出来辟谣，说政府放松当前的住房宏观调控是没有的事。事实上，政府部门出来辟谣是真的，只不过少数媒体利用了政府部门政策上的暧昧而大做文章，或借此机会来炒作而已。

央行此次发出特急的文件，从一定程度上印证了中国经济基本面非常不乐观。而作为千王之王的房地产又是潜龙在野，难以发挥支柱的功能，因此，特急的不仅仅是央行，还有各地政府的财政收入以及我们非常在意的“GDP”，超发的钞票需要通过房地产输送到千家万户。

著名的财经评论人和企业家朱大鸣认为，人民银行发文称，“个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍”。据分析，目前五年期存款最新的基准利率为5.1%，5年期以上贷款利率打7折之后为4.76%，将出现存款利率高于贷款利率0.34个百分点的负利息差现象。

就在这几天里，楼市发生了不少变化，最大的变化有三点：一是买房的人多了，有的地方还重现排队挂号的现象；二是房价止跌趋势明显，有的房价还出现了微涨，而取消优惠的情况更多；三是对楼市预期的变化最具典型性，也是危害最大的，因为中国的楼市从来都是预期决定走向。

地产评论家马跃成表示，按照以前的经验，房价往往会因为交易量的上涨出现快速反弹，而房价反弹又会导致大量投资进入楼市，再次走进恶性循环的怪圈，这是最让人担心的事情。此次降息也被买家理解为“政策底”已经出现，很多人开始忙着出手买房。更多购房人开始考虑，今后，是否还能买到现在这个价格的房子？社会上普遍出现对未来房价反弹的恐慌，担心调控再重蹈之前的覆辙。

一次降息搞得社会这么大的动静，甚至有“翻盘”的倾向，上次调控的教训不能说不深刻吧？现在调控又到了“命悬一线”的时刻，楼市调控应当进行到底，也必须进行到底。

看起来房地产又要进入幸福时光[最新消息 价格 户型 点评]。但是，且慢，房地产商不要高兴得太早。今年房地产市场出现大幅上升的概率极低。刚性需求入场，不等于全面放开投资性需求，除非中国宏观经济接近崩溃的临界点，否则不会出此下招。

叶檀认为，投资性需求才是房价暴涨的原动力。以中国各城市目前的收入与限购等政策，刚性需求不足以积聚起另一轮商品房泡沫，今年商品房平均价格上涨幅度不可能超过5%。一旦突破这一范围，那么房地产就不是平稳保底，而是疯狂地带着中国经济向悬崖飞奔。

在限购取消前，房地产销售价格出现大幅上涨的可能性较小。

6月19日，申银万国发布研究报告称。申银万国同时看好现在的市场情况，申银万国称，央行的加息及部分城市楼市“微调”，都表明房地产销售市场已有回暖迹象，而这些都有助于逐渐消化目前高企的库存，稳定房地产开发投资。

此外，申银万国还指出，最近发布的一系列政策，都反映了国家坚持限购政策不动摇，鼓励保障性住房建设，限制别墅等豪华型住宅开发等房地产调控的思路。

整个房地产调控未来的长期化和常态化是不会改变的，过去市场的大起大落如今出现的概率很低，总体还是平稳的态势。相信接下来政府也不会出台更为严厉的调控政策，不过大幅放松的可能性也不大。

中骏置业副总裁李维表示。

国家统计局公布的70个中大城市房价数据显示，今年1-5月，全国商品房成交均价同比增长3.8%；其中，住宅成交均价同比增长3.4%，连续两个月有所回升。

从中国5月房价数据看，很多城市的房价继续下滑，但降速有所放缓，部分一线城市二手房价格企稳。中国的房地产市场已到了“软着陆”后期，并继续看好中资房地产股。

摩根士丹利亚洲及新兴市场首席股票策略师乔纳森-加纳日前表示。

（本版观点仅供参考，不代表房报观点）

限购政策不放松房价很难报复性上涨

房报讯（记者张之花）近日楼市火热异常，一些没有“房票”的投资客，甚至采取借名买房或者用公司名义买房等方式“曲线入市”。

正所谓“有条件的要买房，没有条件的创造条件也要买房。 ”比如豪宅项目华府樟园、银亿领墅均在16日开盘，开盘均价超过4万元/平方米，上述两个新盘售楼处工作人员均称，在购房者中发现投资客身影。一些买家用父母、子女、朋友的名义购房，借此绕过限购政策。除了借名购买外，用公司名义购买，也是绕过限购的一种方式。

这类“曲线买房”是否是主流？有业内人士表示，其实“曲线买房”一直都有，楼市低迷时有，楼市火爆时也有，但“曲线买房”毕竟不是主流，主流是刚性需求，当今市场，“得刚需者得天下”，普通市民千万不要被这些消息“吓破胆”。

楼市是“政策市”，也是“预期市”。有些刚需匆忙入市，就是担心房价会像2009年那样报复性反弹，这样的心理更加剧了市场紧张氛围。著名的财经评论人朱大鸣表示，打破此次房价预期的是外力使然。比如这次央行降息和各地房地产政策微调，就是打破房地产预期的一种强大外力。降息使人们联想到流动性泛滥会促使货币贬值，为了保值人们根据历史经验，很自然想到要买房。

上海中原研究咨询部高级研究经理龚敏认为，下半年房价不会报复性上涨。在当前政策环境下，开发商和二手房业主欲涨价，也要首先看市场是否愿意接受，即便市场一哄而上，还要过政府一关。从当前经济与房地产调控的关系及中央对房地产调控的态度来看，房地产业并没有成为刺激经济增长的“利器”。

管理层也不断给普通市民吃“定心丸”。 6月19日，住建部网站挂出消息称，住建部将继续坚定不移的抓好楼市调控，积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。距上一次住建部公开喊话的时间，仅半个月。实际上，“喊话”不止是住建部，进入6月后，央行、发改委、银监会等三部委也密集“喊话”，将继续落实从严的楼市调控政策。

专家表示，在限购政策不放松的情况下，房价很难出现报复性反弹，今年下半年房价走势，可能更像2006年，稳步上涨。 “但有一点是肯定的，当下买房，虽然不会大涨，但至少不会亏。 ”

降息刺激购房者“出手”

由于近两个月楼市量价齐升，处在交易环节中的购房者加快交易，怕的就是“房价生变”。

21世纪不动产上海锐丰浦东世博店分行经理石二刚透露，分行上周刚成交一宗因央行降息而迅速成交的案例。购房者陈小姐看中三林世博家园一套53平方米左右一房，但115万元的总价稍稍超出预算。正在陈小姐犹豫之际，央行突然宣布降息，立马改变了其对楼市未来价格的预期，为避免业主生存跳价的念头，陈小姐次日赶交定金，加快交易节奏。

步入6月,二手房成交出现明显回暖势头。像真如板块，6月前10天的成交同比5月就升了20%左右，带看量更是出现40%以上的增长。与此前两个月相仿，七至八成客户皆属于首套房购房者，且多数能够享受8.5-9折利率房贷优惠的。与市场成交回升相对应，业主开始跳价，虽然幅度不高，但是对市场交投氛围的影响不言而喻。

21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示，众所周知，降息节省的是购房者的远期支付成本。同时因降息调整幅度较小，对于准备入市的购房者，其调整后每月节省的额度仅为百多元，远没有开发商及业主“以价换量”来得影响大与直接。

不过此次降息的时间点对购房者构成的心理影响或高于实际减少的月供影响。结合此前各类楼市政策的微调变化，降息可能会成为楼市成交新一轮回暖的“助推器”，并进一步分化市场观望中的潜在购房者心态，促其入市信心增强。