最近几年，房地产市场的泡沫成为政府宏观调控密切关注的问题。当政府运用财政、货币政策对房地产市场和价格实施调控时，明显感到房地产税收制度成了政策工具的“短板”。

现行土地使用税和房产税的计税依据与房地产市场价格是脱离的，并且对个人住宅的保有阶段还没有征税，所以，它难以发挥这类税收应有的抑制房地产投机、引导房地产资源优化配置的作用。

无论从完善税制体系和地方财政收入体系，还是从政府调控房地产市场、调节贫富差距的需要来看，改革和完善中国的房地产税收制度，其必要性和紧迫性已经不容置疑。

准确理解房地产税收制度改革

2003年，中共十六届三中全会《关于完善社会主义市场经济体制的决定》第一次提出，“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”从这一决定公布之时起，房地产税制改革大幕便已拉开。

由于对于物业税涵义理解混乱，社会上产生了一些误解和误导性舆论。经过深入讨论和研究，目前已将此项改革集中和明晰为对现行房地产相关税种的改革，并简称为房地产税改革。

需要特别说明的是物业税与房地产税的关系。如果笼统地讲，物业税就是房地产税。但是，舆论已经将物业税扩展为房地产这个行业所涉及的各种税收和收费(甚至包括土地出让金)，所以，客观上物业税就与房地产税有了区别。

房地产税是指对房地产保有环节征收的一种财产税，我们现在实施的房地产税制度改革，就是针对现行的房地产税制度，即目前实行的两个税种——城镇土地使用税和房产税加以合并和税制要素的调整，改革之后，这两个税种可能合并成一个税种——房地产税。

至于物业税关乎“费改税”等其他问题，房地产税制度改革暂不涉及，等到房地产税制度改革和规范之后，再逐步实施归并和完善，所以，到那时“物业税”的说法可能不再适用。

对房地产税制实施改革是必然的，不可能不改革；只是如果条件具备的话，改革容易一些，推进得快一些；条件不具备，创造条件也要改，只是改得难一些、慢一些

财新《中国改革》特约作者 倪红日

改革的目标、主要内容与难点

新的房地产税将把土地和房产分别设置的两个税种统一为一个税种，土地和房产作为统一的课税对象。

其主要内容包括：改革计税依据，根据社会主义市场经济体制的要求，将现行房地产税制实行的房产按照原值扣除一定比例作为计税依据、房产使用土地按照面积作为计税依据，改革为按照房地产市场价值作为计税依据。为此，需要解决房地产税的评税技术和确定评估机构以及征税机关。计税依据的改变使得税率也必须调整。征税的范围由经营性房地产扩展到居民住宅房地产。

房地产税制改革的难点主要集中在两个方面：

第一难点是房地产计税依据的评估工作，包括评估的技术性工作；评税机构的设置以及评税工作的组织机制问题。第二个难点是如何对居民住宅房地产征税，包括纳税人的确定、计税依据和纳税额的确定、免征额的标准。经过调研发现，这两个难点有密切的关联。

这两个难点的关键，集中在对居民住宅征收房地产税。仅对经营性房地产征税的改革难度相对小得多，评税的技术和组织机制问题比较好解决。这个关键点将涉及行政管理体制和税收管理体制问题，其解决难度较大。目前，在国内，对居民住宅恢复征收房地产税的共识正逐步形成，但是仍然存在着不同的看法。

首先，一些人认为，在出售或者购买住宅时，房屋价格中已经包含了土地出让金，等于政府已经收取了一次土地费用，再对居民住宅征收房地产税是政府重复征税。这种说法混淆了政府两种身份和功能。

因为，中国政府具有双重身份：一重身份是全社会的代表，另一重身份是公有制所有者的代表。收取土地出让金是政府以土地所有权——公有制所有者代表的身份，在出售土地时收取的土地收益(就如同私人土地所有者出售土地获得土地收益)；房地产税是政府以社会代表身份，为了满足社会公共需求(公共基础设施建设)而筹集的资金。这两种收入的使用方式和管理方式也不应该相同。

由于中国这种特殊的所有制国情，很多人容易将政府的这两重身份和职能混合在一起，资金的使用也存在界限不清、使用不当之处。从政府的双重身份和职能看，土地出让金和房地产税收完全是两码事。

其次，也有专家认为，在目前和今后一个相当长时期内，中国不具备对住宅征收房产税的条件。

在考虑对居民住宅征收房地产税之前，或者说大约在2003年以前，在税务机关中，确实没有对居民住宅征收房地产税的征管条件，纳税人也基本上没有这方面的纳税意识。但是，经过八年来的准备工作，在创造对居民住宅征收房地产税的条件方面有了明显的进步。

因此，笔者认为，对房地产税制实施改革是必然的，不可能不改革；只是如果条件具备的话，改革容易一些，推进得快一些；如果条件不具备，创造条件也要改，只是改得艰难些、慢一些。而且房地产税制度的改革将会有力促进中国税收征管水平的提高，纳税人纳税意识改善。还有可能成为提高中国公共财政透明度、社会民主进程的推动力，乃至推进地方政府治理改革的力量。因此，不能用条件不具备来否定改革的必要性。