7月23日下午，社科院财经战略研究院“住房问题研究”课题组发布报告，称上半年市场走势偏离调控目标，房地产调控问责制没有兑现。其建议取消首套房贷利率优惠，取消期房预售制度，并建议试点政府土地款补贴房价上涨导致的购买力差额。

    近期市场走势偏离调控目标

    社科院财经战略研究院“住房问题研究”课题组今日发布的题为《中国住房发展(2012年中)报告》指，今年上半年房地产调控市场总体仍处在调控和预测的调控目标区间，但近期呈现回暖的偏离“软着陆”目标的趋势。

    国家统计局日前数据显示，6月房价环比上涨城市显著增加，是房价上涨城市数量9个月以来首次超过下跌城市数量。其中有25城市房价环比上涨。

    货币政策进入适度微调期，央行降准且连续降息给市场释放流动性的同时，也给楼市注入了“活力”。上市房企6月销售数据环比大幅上涨显示楼市全面回暖。

    虽然官方分析认为6月房价环比上涨有其特殊性，但《报告》仍给出如是结论，“上半年市场走势偏离调控目标，主要是宏观政策微调导致的预期调整与市场恐慌引起的而非宏观微调实际作用导致，这一回的涨的变化给下半年的调控增加了复杂性和难度”。

    房地产调控问责制没有兑现

    面对回暖的市场和“偏离”的调控目标，《报告》直接指出上半年房地产调控政策的不足，称当宏观调控进行微调且微调方向与住房调控方向不一致时，针对两者没有选择好有效定向和隔离的手段和工具。

    《报告》还认为房地产调控目标并未给予制度化和长期化。其表现在没有追究2011年调控目标没有实现的部门、房地产问责制没有兑现；2012年没有延续去年各城市确定调控目标的要求，使得问责制无法实施；而针对一些城市微调调控政策，变相放松限购或者实施土地炒作没有进行责任追究。

    此外，《报告》还指出，调控预期管理没有跟上。一方面，面对宏观政策微调的过度解读放松调控的市场传言，有关部门回应不够清晰和有利，另一方面，宏观政策微调初期有关从严调控不放松表态不够频繁和坚决，给媒体留下炒作空间给市场留下想象空间。

    基于此，《报告》建议在行政制度上应当完善调控部门和协调机制，落实调控目标责任制。

    具体而言即增加调控部门，增设新闻宣传主管部门，负责房地产新闻舆论的引导和监管；成立由主要领导负责的房地产宏观调控的领导小组或者专门委员会，负责协调决策和联合行动。

    在预期管理方面，完善新闻发言人制度，严惩有关房地产谣言的传播和炒作。

    需求管理上，继续严格执行限购政策，堵塞和纠正各种企图改变政策的行为。

    建议取消首套房贷利率优惠

    金融信贷政策方面，《报告》认为首套房优惠并不能从实际意义上刺激太多刚性需求，而此前央行两次降息的同时强调“商业银行对个人住房贷款利率浮动区间下限仍为基准利率的0.7倍”释放了一个房贷降息的信号，是市场预期发生预期的主因。

    《报告》建议取消上述个人按揭利率浮动区间下限为基准利率的0.7倍，提升至基准利率，二套房贷款利率上浮20%。

    同时继续限制二套房贷款，其首付比例定位60%，贷款利率升至1.3%；停止三套房贷，继续 实施“认房又认贷”。

    更大范围的的完善差别化信贷政策。一方面按照6:4的比例分配商业贷款和保障性住房贷款，一方面商品房房地产开发贷款利率上浮0.5个百分点，保障房房地产开发贷款下浮0.5个百分点。

    而对于现行的期房预售制度，《报告》建议在目前开发商商品房库存量较大的条件下适时取消期房预售制度，有利于控制开发商资金链促其快建快销。

    试点政府土地款补贴房价上涨导致购买力不足

    在地价和房价相互作用的市场，《报告》建议建立牵制地价过度上涨的长效机制。

    具体而言，《报告》建议选取一些城市开展试点：实行房价过度上涨超过购买力的差额，由政府地价过渡上涨而获取收益补贴的制度。

    与此同时，当商品房用地土地价格上涨导致普通商品房和保障房价格上涨，超出中低收入及保障对象承受能力时，其差价的一定比例由商品房用地上涨的出让金补贴。