长假期间，人们的手机上除了收到的亲朋好友的祝福短信，恐怕其余多是不厌其烦的楼盘广告。“十一黄金周”以往都是各大楼盘的销售旺季，但是今年，全国各主要城市商品房销售却比往年冷清。多家代理销售机构统计的数据显示，黄金周期间全国54个城市住宅签约仅为1.6万套，环比大降7成。刚刚过去的“金九月”不但未出现开发商期冀的“量价齐升”，而且在“银十”开局期间，市场依旧低迷。对此业内人士表示，10月份34个新盘的入市将增加购房人的选择，有利于促进销售的升温，但由于300万以内的新盘只有17个，因此，10月份的成交量难以出现大幅增长。

    成交下挫一成 长假结束交易仍处谷底

    平淡乏味成了9月多数楼市的主旋律。根据伟业我爱我家市场研究院监测数据显示，9月北京新建商品住宅（包含保障房）的网签量为9710套，环比8月下跌了10.5%，成为第三季度中成交最低的月份。其中6环内仅成交了2780套，环比8月下降30.4%。

    在传统的“银十”初期，记者走访发现，市场依然十分清冷。房山区一个9月“推新”的准现房楼盘，售楼处内略显冷清，少有市民前来咨询。销售员小陈告诉记者，这个楼盘每平方米均价在15000元左右，在售的两栋楼目前只卖出不到十套，仍有百余套待售。

    交易数据也反映“银十”并未出现开门红。记者从北京市房地产交易管理网获知，10月7日，长假的最后一天，北京期房住宅成交73套，现房住宅成交10套，二手住宅成交50套，均处于交易谷底状态。

    34个新盘本月计划入市 总价300万以下的仅占一半

    楼市看得多买得少，并非由于在售新盘少，而是在于开发商的提价行为。以9月份为例，京城共有48个住宅项目推出新品，其中37个为新获得预售证的项目，成为今年新盘最集中的月份。但这些新盘里，有28个项目的签约均价环比8月都出现了上涨，占比为58.3%，个别楼盘的涨价幅度甚至超过了10%。

    作为9月份唯一成交过千套的项目，门头沟的中国铁建[简介 最新动态]·梧桐苑因为是政府限价的商品房，13600元/平方米的单价拉低了9月楼市的整体成交价格，即便如此，9月住宅成交均价还是达到20793元/平方米，再次突破了2万元门槛。

    接下来的“银十”，还将有一批新项目集中开盘入市。根据亚豪机构统计数据显示，10月计划开盘项目数量共计34个，包括海淀九号、万科[简介 最新动态]蓝、北京城建[简介 最新动态]·琨廷在内的14个纯新盘项目，另外还有首创·澜茵山[最新消息 价格 户型 点评]、鲁能7号院·颐景溪园、金融街·金色漫香苑[最新消息 价格 户型 点评]等20个老项目后期准备开盘。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，新盘大规模放量对于购房需求的带动作用不言而喻，只要定价合理，性价比突出同类产品，就极有可能出现热销景象。

    但实际上，这些新盘在定价上多数并未按照分析人士所愿。从预计入市项目的定价情况来看，已公布开盘售价的10个老项目后期产品中，70%的项目开盘价格稳中上升，其中涨幅较大的包括华润置地润西山[最新消息 价格 户型 点评]由前一期开盘的21500元/平方米涨至25000元/平方米、京投万科新里程也由14500元/平方米涨至16500元/平方米，另外，高端项目红玺台时隔两年之后再推新货价格几近翻倍，目前报价为62000-64000元/平方米。

    记者通过对34个新盘项目的统计发现，最容易被购房人接受的，总价在300万元以内的项目仅有17个，占10月新盘的50%。其余项目要么是单价超高，像预计10万元/平方米开卖的励骏华庭，单价超6万的红玺台；要么就是户型超大，像机场高速附近的棕榈滩中央墅，独栋面积达500-1800平方米。

    单价10万元新盘再次出现

    300万以下的新盘在10月份已经不再是绝对主力。越来越多的中高端项目开始冒头。朝阳区的亚奥·金茂悦、海淀区的海淀九号[最新消息 价格 户型 点评]单价均超过3万元，主打130平方米左右的三居室。总价在三四百万之间，但即使这样，这类项目仍被业内认为是低开。

    根据亚豪机构统计数据显示，10月预计入市的34个项目当中，别墅与中高端公寓产品共17席，与刚需产品并驾齐驱，其中棕榈滩中央墅[最新消息 价格 户型 点评]是中央别墅区为数不多的项目之一，推出的独栋类产品在该区域也几乎绝迹。除别墅之外，10月预计入市项目当中还包括报价高达100000元/平方米的励骏华庭、售价62000-64000/平方米的红玺台以及40000-46000元/平方米的山水文园[最新消息 价格 户型 点评]等高端公寓产品。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，最近几个月随着中高端置业人群的回升，大量前期“潜水”的高端项目纷纷开始整装入市，这就造成适合刚需和首次改善购房人的楼盘供应不足，继而出现了9月以及10月初楼市看着热闹、买着犹豫的情况。

    开发商少量推房 制造“热销”

    为了打消购房人的观望，一些开发商不愿在价格上让步，就思量着“另辟蹊径”。将新盘分拆销售，通过控制销售实现高认购率，人为造成市场火爆热销的场面。

    长假前，朝阳区某项目加推一个单元的大户型产品。今年该项目曾多次出现“日光”、“夜光”的现象，每次开盘售楼处都是人头攒动，热闹非凡。但实际上，每次推出的房源也只有三四十套。这次加推同样也只有一个单元，几十套房子。据该项目负责人表示，价格与之前相比并未变化，十一期间的成交也符合预期。

    对于这种热销，有业内人士认为，项目每次开盘聚拢了大量的排号人，但实际推的产品数量太少造成了次次热销的场面。这样通过控制销售实现了高销售率。虽然没有涨价，但对潜在购房人形成了“抢手盘”“热销盘”的影响，有利于打破观望。

    类似的情况还有很多，房山有楼盘虽然表面上一次性将所有房源推向市场，但只针对几十套房子搞起了9折左右的优惠，大部分优惠幅度有限。同样造成数百购房人争抢排号几十套特惠房的场面。

    对此，业内人士提醒道，买房人在销售人员的劝说下，往往只关注开盘前聚拢的人气，成百上千人排号很容易让购房人放下顾虑，积极出手。但在实际成交中，许多排号人因为种种原因流失了，而开发商通过集中优惠、分拆销售等手段也刻意制造了烘托市场热销的场景。买房人不必过分紧张，许多项目在公开宣布售罄后又会有销售人员电话通知“少量房源因购买资格未通过审核，被退”，或者不久后再次加推新房源。

    10月是房企最后的冲刺

    对于“金”九月变“铜”九月，很多业内人士认为是调控继续从紧的结果。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫表示：“长假前，多地政府密集表态收紧调控，出台临时性行政强制手段的措施是‘点刹’楼市，目的是为让房价减速，预防房价上涨反弹。”

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，虽然9月表现不佳，但为完成年底销售业绩，10月将成为多数企业决战的最后期限。由于新开楼盘多数是老盘新推，本身积累了不少潜在购房人，加上长假的影响，许多9月末10月初推迟的签约会集中在长假结束后的一两周里，因此虽然开局不利，但10月份的楼市整体成交量有可能好于9月。

    但是即便如此，在双限令的影响下，成交量不可能长期保持在万套以上。亚豪机构表示，已经到来的“银十”是开发商年底前不能错过的机会，关系到销售业绩与年报任务是否能够顺利完成，开发商的促销力度是影响成交的重要因素。事实上，9月份，开发商和购房者互相试探。而10月是传统的旺季，也是四季度房价的风向标。楼市推盘量的增加，特别是一些纯新盘项目数量的增加，一方面说明开发商在之前的蓄客阶段取得了不错的效果，另一方面也说明房企的业绩压力依然存在。“毫无疑问，第四季楼市房价以稳为主，低了开发商不干，高了则会受到打压，‘稳住’是最好的选择。随着住宅房价的新一轮上涨，且金九银十也失去惯有的色彩。开发企业合理定价，释放市场中的消费需求，进而有助于加快后期资金回笼。”胡景晖表示。