在经历了今年6月至8月的“抢收”之后，万科等龙头房企明显放缓了推盘速度，准备将下一次集中推盘的时间推迟到明年3月份。而这些房企放缓推盘的一个主要原因在于，北京住建委通过预售证审批对项目定价设置红线，这使得不少项目，尤其是高端项目，现在入市将会牺牲一部分利润。

    一位上市房企北京地区高管向记者表示：“设置期房销售价格天花板，让我们的利润有所减少，既然现在已经完成全年的销售任务，我们的步子想放慢一些。明年3月份，不少项目将转为现房销售，到那时我们再推盘，价格肯定会比现在高一些。”

    价格红线压缩房企利润

    “项目的定价被政府管得太死，这影响了我们的利润，尤其体现在高端住宅上。但是，为了加快销售的速度，我们只能接受住建委所定的价格红线。这种情况下，既然期房销售价格的天花板已经被限定了，现在卖和三个月后卖价格差不多，为什么不现在卖呢，但是到了现房阶段就不会存在这个问题。而到了明年3月份，不少项目已经是现房了。”一大型上市房企北京地区公司高管向记者表示。

    记者从上述房企高管那里了解到，北京住建委通过对高端项目预售证的审批控制项目的价格，如果定价过高，就会约谈开发商。而北京市住建委委员王荣武也曾公开表示，北京不会效仿其他的城市，实行商品房限价令，商品房的定价权仍在开发企业，但会引导开发企业合理定价。

    事实上，通过预售证的审批控制房价并不新鲜。从2010年房地产调控以来，预售证的审批就是北京住建委调控房地产市场价格的手段，这在高端项目上表现得更为有效。一位项目销售经理曾向记者讲述，为了调整市场的均价，北京住建委会控制发放预售证的速度，以及采取对审报价格上涨比较多的项目不发预售证。

    在开发商看来，对房价的严控使得公司的利润受到影响。“如果房企的这块地是在最高点的时候拍下的，那么只能希望这个项目的定价是可以赚钱的，不能有太多的利润的要求，因为价格管制的问题是开发商不能左右的。”招商嘉铭副总经理李建霞表示。

    价格红线使一部分开发商放缓推盘，由此造成了供应量的减少，而另一方面，供应量的多少还取决于土地的供应。

    北京万科公司副总经理肖劲向记者表示：“供应量的确在下降，主要原因是去年出让的土地是前年的一半。按此推导，今年的供应当是去年的一半。”而此前，华远地产董事长任志强也曾多次表示，房价在明年3月份会出现上涨，原因正是由于供应量的不足。

    放缓推盘速度

    开发商将6-8月份的加快推盘称为“抢收”，目前来看效果不错。万科[简介 最新动态]、保利[简介 最新动态]、招商[简介 最新动态]等龙头房企都已提前完成北京地区的销售任务，而这个进度在几个月前还是不可想象的。

    李建霞向记者坦言：“招商的珑原项目全年25亿的任务在8月初就已经完成了，上半年我们是抱着抢收的想法来推盘的。我们在今年情况最差的1、2月份完全没有想到完成任务的进度会如此之快。”

    据悉，保利在北京的销售今年首次突破了百亿大关。保利北京地产公司副总经理王英男告诉记者，保利北京公司今年的任务是70亿元，截至9月21日，已完成了100.2亿元。

    肖劲则表示：“前三个季度还没有过完，我们全年的任务已经完成了。北京公司，包括唐山和秦皇岛的全年任务是100多亿。接下来，万科只有高端项目如园将于10月底再向市场推出一批楼盘。”

    实际上，在享受到“抢收”的成果后，不少房企都有放缓推盘节奏的计划，计划明年3月份再集中推盘。

    上述高管向记者表示：“在今年余下的不到三个月的时间，我们打算收缩，推盘不会那么猛。”

    “北京的土地并不好拿，竞争非常激烈。如果按照7、8月份的消化速度，我们的存货很快就会卖完。现在虽然消化速度快，但是由于是以价换量，利润反而比较小。因此，面对既拿不到地又赚不到钱的情况，我们不能卖那么快，否则明年的业绩可能会不平衡。”上述高管进一步解释。

    而推盘速度的放缓使得今年“金九”成色不足。9月份，北京楼市的成交量环比8月份下降两成，为近4个月的最低点。中原地产市场研究部统计数据显示，9月，北京新建住宅签约11030套，同比8月的14525套下调了24%。

    中原地产市场部总监张大伟表示，供应量未明显增加是导致“金九”成色不足的最关键因素。显然前几个月的以价换量，让开发商损失了利润，在库存迅速减少后，开发商选择放缓项目入市的节奏。

    值得注意的是，与北京的开发商为了规避价格红线而放缓推盘相比，上海的开发商在接下来的三个月的时间里，仍将尽力“抢收”。

    某房企上海地区的一位高管向记者表示：“目前的问题是，购房者的观望情绪又重新出现，我们的来人来电量在9月份是下降的，我们觉得这更多的是购房者对经济下滑的担忧。”

    万科[简介 最新动态]全年销售或突破1300亿

     郁亮称“不买地会饿死”

    本报记者刘力图广州报道

    近日，万科(000002.SZ)交出了今年前三季度的成绩单。该公司累计销售金额共963.2亿元，与去年同期录得的970.8亿元销售成绩相比，微降了0.78%，虽然万科今年的千亿进度稍显减慢，但千亿局势已基本敲定。业界预测，万科全年销售将突破1300亿元。

    “万科快吗？”“谁会甘心做老二老三？”万科总裁郁亮虽然一直强调“万科没有销售目标”，但面对外界担心被其他同行超越的质疑时，郁亮通过多个反问，向本报记者解释了万科发展战略，并暗示万科不会轻易交出龙头交椅。

    事实上，万科在近几个月正加速拿地，“万科目前手握470亿元现金，有合适地块当然要适时补充土地储备。不论市场好不好，我们都要买地，万科只会靠做房子赚钱，没别的本事。不买地我们饿死了怎么办？”郁亮对本报记者如是解释。

    四季度将大举拿地

    除了销售以外，万科近几个月以来将心思放在积极拿地上，全国多个城市的土地市场都出现了万科竞地的身影。

    万科9月销售情况简报显示，仅在9月，公司新增166.2万平方米土地储备，今年前9个月，新增权益土地储备达603.4万平方米。“四季度预计将会是万科拿地的高潮。”海通证券、国泰君安证券等分析师一致指出。

    郁亮向本报记者表示，不要过度猜测万科频繁拿地的举动，并指出万科目前手握470亿元现金，有合适地块当然要适时补充土地储备。同时，他也指出，“上半年政府几乎没怎么放地，下半年才开始陆续加大土地供应量。”记者了解到，众多房企下半年扎堆拿地，也与该原因有关。

    有分析指出，众多大型房企为了保障后续发展的力量，在资金充裕的情况下，转向拿地补库存的意愿十分强烈。深圳一家大型房企高层向记者提及房企拿地以及地块周边规划受控制的情况，他无奈地称：“上半年有意愿没有土地供应，下半年有土地供应了，但需要很大的成本才能拿下。”

    链家地产市场研究部统计，2012年第三季度，北上广深四个一线城市住宅用地土地出让金总计414.7亿元，环比第二季度大涨355.7%，而第三季度住宅土地溢价率高达23.12%，达到了2011年调控后的最大值。

    此外，郁亮向本报记者指出地方政府处理土地供应、调控政策和配套规划上等问题上的不足之处。“最需要房子的城市土地供应最紧张，这时候很需要政府做好配套，要规划清楚建设目标、配套所需要的资金、配套的土地、需要多少市场力量来做，”他表示，要解决用地量和规划问题，“难就难在各个部门要配合起来。”

    主动减速？

    万科近日公布了9月的销售成绩，显示当月实现销售面积105万平方米，销售金额120.4亿元，分别比去年同期下降2.78%和3.76%。

     海通证券一位房地产分析师向本报记者指出，万科9月的推盘量低于业界预期，业界原预计推盘量在140万平方米左右，但实际上万科只推出了130万平方米，“估计是万科希望为千亿进度降降温。去年10月之后，万科内部就曾刻意调整销售速度。”

    瑞银证券的分析报告也指出，虽然9月销售额环比增长6.1%，但是公司9月的推盘量及去化率略低于我们此前预期。

    据悉，万科已经连续7个月实现销售面积同比增长，连续4个月实现销售额同比增长。

    上述海通证券分析师指出，前几个月以来，万科实行以价换量的销售策略令万科销售额下降，而近期，全国楼市开始回暖，不少房企选择提价销售。

    万科6月销售情况简报显示，万科今年销售面积已保持连续五年增长，但销售均价仅为10609元/平方米，同比下滑8%。而9月录得的1.147万元/平方米的销售单价则创下年内新高，相比本年内销售单价的最高点6月份创下的1.088万元/平方米，高出5%左右。

    “10月的销售均价应该还会上涨，二三线城市上涨的表现可能会更明显。”万科佛山某项目销售总监近日向本报分析称，二三线城市推盘量占比较多，虽然推盘速度较快，但定价稍微偏低，这种情况有望在今年年底改善。

    虽然此前郁亮否定了外界指出“万科今年销售目标1480亿”的说法。但有分析师给万科算了一笔账，按前三季度963.2亿元销售额计算，预计剩下一季度将平均每月贡献150亿元左右的销售额，合计全年销售将突破1300亿元。