11月25日，随着成都绿地中心468公馆的公开亮相，成都这个西部中心城市的最高建筑将提升至468米。然而随着这座西部第一、中国第四、全球第七高度的项目亮相，中国地产界的摩天大楼开发运营进入一个新的阶段：一个围绕着地方政府形象工程、集约化土地利用、高层商业地产的运营及管理等诸多问题将一一展现。

　　住宅销售撬动商业开发

　　住宅产品预计可为绿地带回约40亿元的资金。

　　从成都新的金融一条街——东大街一路向东穿过三环路便是未来的西部第一高楼，现在这里仍只是动了土的“工地”。

　　尽管绿地成都公司仍对首批推出的“468公馆”77m2~102m2面积段价格处于“保密”阶段，但从拿地到推出首批产品绿地仅用了4个月的时间，通过住宅快速销售回笼资金再撬动商业地产开发之意已经不言而喻。

　　就在今年7月下旬，绿地拿下“468”地块时，成都业界地产人士就表示“绿地其实是在挑战新高度”。成都凯联地产顾问机构总经理谢小明表示，目前成都东村建设刚刚开始，辖区人口和商业配套均未成形，绿地要在这样一个待成熟区域，建设超过前10年、20年的超高层地标性建筑，还是要冒很大的风险。

　　谢小明介绍说，目前国内的超高层建筑，如果采用钢结构，其造价将超过9000元/平方米，对开发商的资金占用率很高。目前该区域的商品房价也仅在9000元/平方米左右，开发商只能通过造价成本相对较低的住宅开发实现滚动销售，快速回笼资金，再建超高层建筑。

　　据成都绿地公司透露，住宅部分将位于“468”高楼周边，大部分住宅产品在30多层，高度100多米，总建筑面积将达43万平方米，预计可为绿地带回约40亿元的资金，而整个开发周期为5年，总建筑面积138万平方米，其中，超高层建筑及裙楼等商业用地230亩，总投资120亿元。

　　但在更多的成都地产人士看来，要在周边房价仍在8000元/平方米的“概念区域”快速回笼超过40亿元资金仍有相当难度，“毕竟要成为区域的价格标杆，商业配套前期不能仅是纸上谈兵。”

　　低价揽地

　　绿地在住宅项目上可望每平方米多出3000元的“溢价”，这就给后期的超高层开发进行了足够的弥补。

　　对于将“超高层摩天大楼”作为地产核心竞争力的绿地来说，在成都近郊农村建设城市地标俨然有着自己的算盘。

　　在绿地董事长张玉良看来，这首先要懂政府，“地方政府要谋求经济转型，大力发展现代服务业是其中重点，我们就做有标志性的商业地产综合体。”

　　也许正是看中了地方政府的心思，7月19日在毫无竞争的情况下，绿地以楼面地价1096元/平方米的起拍价拿下了“468”项目所需的447.69亩土地，就在挂牌前，当地地产界人士就注意到该幅土地“要求建筑物建筑高度不宜小于400米”的限制性条款，“这几乎就是为绿地量身定制的。”

　　《中国经营报》记者了解到在此之前，绿地曾邀请成都政府有关部门多次考察上海的“摩天大楼”，此后在上海和成都两地政府的“见证”下才签订了项目协议。

　　成都一位不愿具名的开发商负责人表示，绿地之所以能以这么低的楼面地价拿下“468”地块无疑是契合了成都市希望将成都东村打造成13个市级战略功能区之一，重点发展以文化创意产业为主的现代服务业。而“468”项目则位于该区域的核心地段，成都市政府的条件便是要求绿地成为该区域的首批开发者，“以地标性的项目带动东村41平方公里土地升值，从这个意义上看成都市政府和绿地是各取所需。”

　　成都天爱地产顾问机构总经理何欣算了一笔账，1096元/平方米的楼面地价比之前周边的几个住宅项目每平方米楼面地价便宜二三千元，加上“468”作为价格标签，绿地在住宅项目上可望每平方米多出3000元的“溢价”，这就给后期的超高层开发进行了足够的弥补。

　　在接近绿地的一位人士看来，绿地的竞争力正是来自于依靠建超高层城市地标，来实现从地方政府手中“低价勾地”。

　　超高层的周转之忧

　　国际上超高层的盈利模式，一般是全部持有，长期经营，按照目前趋势经营状况大概需要15~16年收回成本。

　　尽管可以通过低价拿地，先建住宅，快速回笼资金，但超高层投资回收周期比较长，沉淀资金较多，国内大部分开发商仍不愿涉足，绿地如何把控风险？

　　在张玉良看来，绿地的模式与其他开发商不一样，绿地会将综合体的核心部分留下，其他卖掉。“第一年做基础，第二年封顶，达到预售条件就卖掉，二三年就收回成本。持有的物业，又可以向银行、金融机构贷款，再继续发展新的项目。”

　　据上述地产商透露，国际上超高层的盈利模式，一般是全部持有，长期经营，按照目前趋势经营状况大概需要15~16年收回成本。

　　而上述接近绿地的人士则表示，超高层是绿地在综合地产开发方面的品牌，“建造300米高楼对绿地而言已经是常规技术。”现在已经有17栋绿地中心超高层，目前，全国300米以上的地标性建筑50%是由绿地集团投资建造的，在世界十大高楼中，绿地集团旗下就有3个，未来每年还都将有二三栋绿地中心竣工。

　　在张玉良的战略中，原则上省会城市，经济总量比较高的其他城市，比如200万以上人口，GDP3000亿元以上的地区，都可以建造超高层。

　　然而超高层综合体的建设和运营空间却被地产界有所“质疑”，在谢小明看来全世界的摩天大楼通过运营盈利的少之又少，而绿地这种超高层的综合体实际上还面临着类似万达这种依靠快卖快建快抵押式大型综合体的竞争。“万达连60万人口的小城市都在准备进入，尽管产品不同，但两者都希望通过订单式商业来快速招商，实现投资回报，但和万达相比，绿地并没有绝对的成本优势和商业经营上的优势，压力会变得非常大。”