【菏房网】 福田区彩田路与福华路交叉口西南角，一个巨大的集装箱，突兀地堵在一家大型酒店门前。集装箱所有人和酒店承包方僵持了两个多月，以致不远处停放着一辆警车。

    “我们花3.5个多亿拍下景轩酒店物业，晚搬进去一天要亏几十万。”摆放集装箱的深圳市兆邦基小额贷款有限公司（简称兆邦基公司）负责人表示。而景轩酒店承包经营方宇盛（国际）酒店管理有限公司（简称宇盛公司）则将其拒之门外，认为入主前提，是二者通过法律途径解决之前的承包经营关系。

    做出拍卖裁定的深圳中院支持二者协商依法处理。第三方律师则认为，就实体方面而言，兆邦基应依法享有物权，因为抵押人与承包方的承包经营合同对其不具有约束力，且没有任何法律规定新业主对前业主就物业的经营合同负有继续履行的义务，故有权收回。

    竞得人数亿竞拍到 现日亏数十万

    2013年1月，兆邦基公司通过报纸公告得知，深圳市中院委托深圳市土地房产交易中心公开整体拍卖景轩酒店所在的土地使用权、地上1-30层及地下1-3层的全部房产和房产中的附着物、定着物等。

    通过竞价，兆邦基最终以35450万元竞得景轩酒店房地产等物业的所有权。随后，兆邦基公司多方筹资，在7天内凑齐了全部拍卖款，并于2013年2月4日全部支付给深圳中级法院。

    深圳中级法院于2013年2月18日作出（2012）深中法执字第119-2号裁定书，裁定景轩酒店的上述物业归兆邦基公司所有。

    景轩酒店的房地产等物业，原属景轩公司所有，景轩公司用景轩酒店1-30层全部的房产作抵押，向香港上海汇丰银行借款，汇丰银行因此成为物业的抵押权人。

    因该笔借款本息一直未能清偿，汇丰银行提起诉讼。上海市高级法院判决汇丰银行有权申请拍卖抵押房产并优先受偿。

    汇丰银行随即向上海市法院申请强制执行，因被执行的房产在深圳，上海法院遂委托深圳中级法院强制执行该案。在兆邦基公司竞得之前，已连续流拍了三次。

    虽然兆邦基公司向法院付清了全部拍卖款，法院也作出生效裁定，但两个月过去，兆邦基连景轩酒店都进不去。

    兆邦基副总经理黎奇介绍，该公司因此每日损失几十万元，每月达800万元。

    承包方 进门前要先弄清法律事实

    拒绝者是景轩酒店的承包经营方宇盛公司。昨日，景轩酒店公司与宇盛公司相关负责人在景轩酒店2楼接受了本报记者采访。

    据承包方宇盛公司负责人高小雅介绍，2007年4月，景轩酒店公司与宇盛公司签订一份20年《景轩大酒店承包经营合同》。之后，宇盛公司又与个人和公司签订了20份分包合同，将酒店餐厅等业务分包出去，期限为10年至15年不等。现在，各种合同全部在履行期限之内。

    据其提供得《景轩大酒店承包经营合同》复印本，“在承包期间，无论任何原因导致酒店营业所用房屋和设施所有权发生变化或酒店股东发生变化，本合同对酒店房屋的所有权人和酒店继续有效。”

    2013年1月9日，景轩酒店拍卖公告一一介绍了宇盛与其他个人和公司签订的20份分包合同。

    公告备注说明也称，上述有关《景轩大酒店承包经营合同》、《酒店承包协议》等合同、协议的真实性及承包金、承包费或者其他费用是否已经支付及已付数额等情况，本院均未核实；拍卖物相关房产的承包及转包使用，均未经得抵押银行同意，所签承包合同、协议由竞得人按照有关法律规定自行处理。

    高小雅称，酒店从2007年接手承包经营后，生意渐有起色。3月11日，宇盛收到兆邦基要求撤离酒店的通知，然而，兆邦基只有法院裁决书，却不能忽视宇盛与景轩之间的法律关系，即使承包经营关系是不合法的，也应该双方通过司法途径解决，立案起诉，经法院核实后判决或协商处理，而非兆邦基擅自闯入占领。

    “兆邦基买了东西拿不到？法院是合理公正的，已披露了一系列问题，你买了后一定要正确对待这些问题，假如认为我们承包经营关系不正当，可以通过法律途径。法院也让你去诉讼。”高小雅称。

    ■链接

    景轩酒店历史：从“五星”到“无星”

    景轩酒店位于福田区彩田路与福华路交会处，1999年开业，毗邻皇岗口岸，是福田区首家五星级酒店，属景轩大酒店（深圳）有限公司，为香港万轩置业有限公司全额投资，董事长为港商李垠堃，内地名为“李军”。

    据知情人士称，兆邦基公司投资3.5亿元之巨，却不知景轩酒店没有竣工验收和初始登记证明，迄今近1个亿低价债务尚未还清。

    《南方日报》曾报道，2006年，景轩酒店突然变更法人代表，高层集体“失踪”，拖欠了400员工300万元工资，流动资金只剩0.25元，后在政府帮扶下，酒店165名老员工暂时渡过难关。

    熟悉景轩酒店的人士介绍，2007年11月，景轩酒店因为高层集体失踪事件被摘去五星，成为全国首例，此后一直没再挂星，周边已经出现了四五个顶尖酒店。

    目前依然“无星”，经营状况也是艰难维持，没什么钱赚。据景轩酒店承包方宇盛公司的负责人高小雅介绍，目前，景轩酒店依然在正常营业，有239名员工，但自法院裁定拍买后，景轩酒店和员工心理都产生较大影响，每天营业额不足两万元。

    景轩酒店曾经历多次拍卖，在此次拍卖之前，2006年底景轩酒店曾经历拍卖还债，2009年和2011年也有两次拍卖，但都流拍。

    ■各方说“法”

    兆邦基：竞得人享有移交物业权利

    酒店房产抵押在先，非法占有人的承包合同即使是真，也是签订在后，按照最高人民法院关于《担保法》的司法解释第66条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

    兆邦基认为，2013年2月18日法院以民事裁定书的形式确认兆邦基对竞拍的整栋物业享有物权，根据物权法规定，自即日起该公司对该栋物业享有直接支配和排他的权利，包括占有、使用、受益、处分的权利，兆邦基是在公开公平的市场上竞拍到景轩酒店物业，景轩酒店公司就应当依法履行生效裁决，向其移交物业。

    兆邦基购买的是法院拍卖的物业，而不是景轩酒店有限公司的股权，有关承包合同是景轩酒店有限公司与他人签订的，酒店可以搬到其他地方经营，也可以终止经营，承发包双方之间自己打官司，与兆邦基无关。

    宇盛：你觉得法律无效要找法院

    宇盛方律师苏纯旺认为，兆邦基公司在未明确其物权效力，且未与本公司协商好依附于该物业上的酒店无形资产及装修等实物资产问题前，无权要求接管本酒店或本酒店所占有的物业。

    兆邦基公司虽然通过拍卖取得该酒店物业部分的所有权，但该所有权至今并未发生物权效力。更为重要的是，依附于该物业上的酒店无形资产及装修等实物资产，并未包括在其中。

    兆邦基公司首先应当对本公司协商处理依附于该物业上的酒店无形资产及装修等实物资产。协商不成时，也应通过法律途径解决。

    兆邦基还没有办理完毕房产过户等手续，就没有取得景轩酒店物业的法律物权。你认为这个经营合同是无效的，是虚假的，但是这种说法需要通过司法确定。而这种法律关系通过法院拍卖时已经有公告。

    市中院：兆邦基应与宇盛协商依法处理

    3月19日，深圳市中院曾给宇盛公司下发通知书称，由于本院在拍卖公告中，已经明确披露“拍卖标的物存在承包转包房屋使用关系，有关《景轩大酒店承包经营合同》、《酒店承包协议》等合同、协议均由竞得人按照有关法律规定自行处理”，即本院不负责除却在拍卖标的无上存在的承包、转让、房屋使用等法律关系，应当由竞得人通过法律关系按照有关法律规定与景轩酒店第1-11和13-30层房产、公共配套设施第12层设备层、地下1-3层，地上停车位及相关附着物（含三台中央空调主机）新的权利人深圳兆邦基实业有限公司协商依法处理。

    ■第三方说法

    深圳著名房地产律师、广东信荣律师事务所主任律师张茂荣：

    要关注拍卖法院是否负责物业清场移交

    这里主要矛盾是标的物竞得人与标的物承包方之间的矛盾。

    如果确定是租赁关系，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第20条规定，如果在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，或者在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，新业主有权收回房屋。

    如确定是承包经营关系，新业主不是承包经营合同主体，合同对新业主不具有法律约束力，新业主对自己的不动产享有占有、使用、收益和处分的权利，同样有权收回房屋，承包人由此遭受的损失，可向发包方追偿。

    一般而言，法院拍卖公告和土地房产交易网站的竞拍须知，会在备注说明里告知标的物的委托经营关系，竞得人要按照拍卖公告里约定条件来处理。

    该案的公告已经告知标的物具有承包经营等法律关系，并明示“除上述已申报及披露的承包、转包、房屋使用关系外，如存在其他房屋使用、承包、转包等合同或者法律关系，均由竞得人依法自行处理和承担”。

    此案提示竞买者，参加竞买时不但要关注竞拍价格，更要关注拍卖法院是否负责物业的清场移交。