上周，银监会正式发布《商业银行资本管理办法（试行）》。文件中，银监会将首套、二套房贷给予了相同的风险权重。风险权重这个专业用语对于大多数买房人来说也许都比较陌生，所谓风险权重是指，对银行的资产加以分类，根据不同类别资产的风险性质确定不同的风险系数。风险权重下调则表明银行对贷款的预留资金减少，相当于降低了资金成本。

举例说，银行放了一笔1万元的贷款，如果风险权重为100%，即银行需要为这笔贷款预留1万元，以作为其损失准备。也就是说，风险权重越低，银行需要为此预留的资本金就越少。需预留的资本金减少，意味着银行手里的贷款额度直接扩大。因此，试行《办法》的公布，被市场普遍认为是在鼓励银行放宽二套房贷。该试行《办法》将于明年1月1日正式执行。

此前的征求意见稿对首套房和第二套房给予差别风险权重，一套房抵押贷款风险权重为45%，第二套房抵押贷款风险权重为60%。此次出台的正式文件将个人住房抵押贷款的风险权重统一定为50%。对已抵押房产，在购房人没有全部归还贷款前，商业银行以再评估后的净值为抵押追加贷款的，追加部分的风险权重为150%。这一调整使银行在发放二套房贷时所耗用资本金明显降低，即降低了二套房贷的资金成本。

目前，由于首套房贷与二套房贷执行的是不同风险权重，因此银行对这两类房贷的资金成本也有所不同，成本不同决定了价格也有所不同。而利率就是资金的价格，因此现在二套房贷的贷款利率为基准利率的1.1倍，而首套房贷的贷款利率普遍在基准利率八五折至基准利率之间，显著低于二套房贷。而且二套房贷的首付不得低于六成，首套房贷的首付在三到四成。

在首套房贷和二套房贷的风险权重相当的前提下，商业银行必然有扩大二套房贷的冲动。

目前，市场上有许多改善型需求都受困于二套房贷的首付及利率过高。改善型需求普遍是由于家庭人口增加而需要二居、三居甚至四居等大户型。目前市场上对应改善型需求的三居室主力户型一般在130平方米左右，以目前的市场价格，即使在大兴、通州、房山等房价相对较低的区域也需要两三百万元。如果要五环以内位置相对较好，配套较为成熟的区域少则需要三四百万元，核心区域则要达到五六百万元甚至更高。六成首付少说要一两百万元，再加上基准利率1.1倍的利息，无疑使许多改善型需求只能望楼兴叹。

明年，试行《办法》正式生效后，在风险权重相同的情况下，二套房贷的首付和利率都有可能向首套房看齐。可以为改善型需求减轻相当大的负担，直接刺激改善型需求的释放。尤其是对于无房而有贷款记录的人来说，按目前“认房又认贷”的政策下，如果贷款买房也将视为二套房贷：首付六成、利率1.1倍。对于这类买房人，现行政策则显得有些严酷。明年，试行《办法》执行后首先应对有贷无房者降低门槛，这也符合目前差别化房贷的总原则。