6月7日，由西安市住房保障和房屋管理局主办，西安房地产信息网中心与华远地产[简介 最新动态]联合承办的“2012年5月西安房地产市场形势预警分析会”隆重召开。在报告会上，西安房地产专家咨询委员会秘书长、西安房地产信息网（以下简称西房网）副总经理李宇兵对西安商品房市场、住宅市场运营状况及后市预警进行了详细的解析。

5月份楼市销量突破百万

商品房市场整体运行良好

2012年后刚需的持续入市放量，从供应来看，5月市场供应商品房新批预售面积为219.88万，环比上涨34.38%，同比更是高达296.11%。从销售来看， 5月商品房销售面积达到111.01万，较4月环比上涨31.44%，同比增长高达50.8%。销量继2011年2月25日西安限购令实施以来，商品房市场月度交易量第3次冲破100万大关，也是限购后的第二高成绩。

楼市市场在1年多的政策调控下，商品房市场销售整体局势的不景气导致库存量在持续垒高，其中住宅市场受到的影响最大。西房网数据显示：截至5月31日，住宅、办公楼、商业结转可售面积分别到达了1339.56万、131.58万和396.14万，环比上月分别上涨4.27%、3.52%和2.98%。

大量潜在购买力被抑制

成熟区受青睐

5月伴随着开发商集中打折、优惠、促销的同时，4字头和3字头的楼盘也开始出现，在楼市政策不放松的背景下，房企为回笼资金，采取各种促销手段来刺激刚需出手。面对如此大规模的打折与促销，很多处于观望的准购房者选择了出手置业，“红五月”住宅市场销量得到了较大幅度的上涨，据数据显示，5月西安普通住宅共成交94.07万，环比上涨31.28%，同比上涨48.78%。

西房网数据显示：5月，城北、城南、城东住宅市场销售占比分别为：28.3%、26.72%、23.85%，三个城区销售量共占据了全市住宅销量78.86%的份额。通过对交易数据和调研数据的对比发现，选择在成熟区域(如城南、城北)置业的人群比重较大，购房者对于生活配套完善、交通条件便捷、发展相对成熟的区域比较青睐。

西房网数据显示： 5月普通住宅交易中，25-30岁年龄段占比最大，占25%。从年龄段来看，35岁以下占55%。当前，80后、90后成为社会的主流，房地产市场青年军比重在加大。西房网结合普通住宅市场购房人群调查数据及实际交易数据分析后得到：35岁以下人群实际交易及意向购房比重较大，占比均在50%以上，意向购房人群占比更是达到了73%，同时，35岁以下意向购房者比例较实际交易人群占比超出了18%。由此可以看出，目前住宅市场尽管有部分刚需已得到了释放，但大部分青年人群由于受经济条件、政策限制、地域因素等影响，暂时无法选择置业。

后市预警

楼市下行预期延后

目前房地产调控政策已呈现见底特征，房贷政策的调整将对目前以刚需为主体的购房市场形成直接影响，眼下，全国各城市首置利率9折已经较为普遍，如果在西安推行，对于刚需的进一步放量将形成强势支持。面向首置人群的金融政策外部环境支持，以及房企低价换量政策的延续，将对目前已经形成的“价稳量增”格局形成延续性支持，在此背景下年度楼市下行预期将延后。

房价几乎趋于平稳

从4、5月份呈现的价格停涨及震荡，无疑表明了房价呈现低位趋稳之势。在目前投资、投机性需求整体受抑背景下，以及房企库存量持续增长，阶段性楼市供大于求格局的持续扩大，将影响到房价难有大涨可能，而同时受限购等政策面无法实质性松绑及房企库存压力等影响，低价促销仍是房企运营的主要方向，但从另一层面来看，前房地产业利润率正趋向于市场行业平均化水平回归，房屋销售成本已逼近其所能承受的底限，房企在经过半年之久的降价促销后，已很难承受更大尺度的降价，目前市场价格已经基本见底。